直接渠道

1、 直接营销渠道的优点

（1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。

（2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。

2、 直接营销渠道的弱点

（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。

（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。

间接渠道

房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。

1、间接营销渠道优点

（1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。

（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。

2、间接营销渠道弱点

（1）中国房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，往往会增加时间成本，减少项目开发利润。

（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商销售费用如佣金的初衷，是希望代理商能在较短的时间内帮助发展商取得更高的销售利润，这样即使利润分流也理所当然。

第三种渠道

由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。

什么是房地产渠道营销 扩展

渠道专员的工作主要是call客、拓客和截客。

call客就是给客户打电话，话单主要是公司发放，自己也可以收集资源。

拓客的形式比较开放，总的来说就是去除售楼处外的其他地方进行拓展客户活动。

主要方式是通过发单页来让更多的客户了解自己的产品，当然也可以通过留意向号码、扫二维码等方式，如果遇到买房意向级别比较高的，可以想办法让他到售楼处来了解情况。

截客就是竞品截流，把别家售楼处的客户截到自己的楼盘上去。 渠道专员是公司市场营销中的一个职位角色， 简单说一般是指公司需要将自己产品推广时间建立不同的销售和代理渠道。

渠道专员就需要去指定的区域，寻找和自己公司产品有关联的一些行业代理公司，建立这样的沟通和代理关系，渠道专员一般指的就是代理商或大型直接客户的联络员，广义上也属于销售的一类。

什么是房地产渠道营销 扩展

渠道营销是房地产营销的一个手段并不能算是房地产营销的趋势，不过就目前阶段而言，在房地产市场呈现下行，购房者日趋理性的情况下，渠道营销的突破性和直接性确实要高于以往的广告推广营销。